La vía más directa para recuperar tus gastos hipotecarios es solicitarlos directamente al servicio de atención al cliente de tu banco, pero también se puede recurrir a la ayuda de alguna asociación de consumidores, o despachos de abogados, si el banco no se aviene a devolvértelos «por las buenas». Debes saber que el Tribunal Supremo ha excluido en gran medida la prescipción alegada por la banca en los últimos años.
El Tribunal Supremo (TS) ha fijado criterio sobre cuándo empieza el plazo para que los consumidores puedan reclamar los gastos de hipoteca indebidamente cobrados por las entidades financieras.
El Alto Tribunal sigue así la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para establecer que los cinco años de prescripción, a partir de los que ya no se puede solicitar el reembolso, empiezan a correr desde que el consumidor pudiera conocer cabalmente la nulidad de esta cláusula bancaria, lo cual se va a traducir, en términos generales, en que ese plazo compenzará a correr desde que la nulidad de esa concreta cláusula de gastos sea declarada nula -por abusiva- en sentencia firme.
Cierto es que, con toda probabildiad, la banca intentará alegar en muchos casos que el consumidor pudo conocer la nulidad de su cláusula de gastos antes de ese plazo, pero la realidad es que este fallo del Tribunal Supremo supone la reactivación de las miles de reclamaciones abiertas por los consumidores -de forma individual, o en demandas colectivas- contra las entidades financieras.
Especial mención merece en ese sentido el caso de Kutxabank, que había suspendido las devoluciones hasta que el Alto Tribunal se pronunciase sobre el asunto. Ahora procede estar atentos al modo en el que esta entidad bancaria vasca interpreta la referida Sentencia del Tribunal Supremo.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Se pueden reclamar el 100% de los gastos de registro de la propiedad, de gestoría y de tasación, así como el 50% de los honorarios de la notaría, aunque el préstamo hipotecario haya sido ya cancelado.
Eso sí, la firma de la hipoteca debe ser anterior a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria (junio de 2019) que fijaba un reparto de estos gastos entre entidad bancaria y cliente.
¿Qué es lo último que ha dicho el Supremo?
La sentencia del TS de 14 de junio de 2024, zanja definitivamente, al menos con carácter general, la cuestión sobre el cómputo del inicio del plazo de prescripción de la acción restitutoria de gastos hipotecarios, fijando doctrina sobre la materia en armonía con lo resuelto por el TJUE en sus sentencias de 7 de agosto de 2018, asuntos C-96/16 y C-94/17 y 14 de marzo de 2019, asunto C-118/17.
Así, según el Tribunal Supremo procede dictar una sentencia que, asumiendo lo resuelto por el TJUE, termina declarando en el apartado cuarto del fundamento de derecho séptimo, que:
«Salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos”
En el fundamento de derecho octavo de la Sentencia, el Supremo resuelve el recurso de casación declarando que:
“1.- En la fecha en que se celebró el contrato litigioso, el art. 1964 CC establecía un plazo de prescripción de quince años para las acciones de esta naturaleza, si bien la Ley 42/2015, de 5 de octubre, redujo ese plazo a cinco años (sobre el régimen transitorio de esa reforma, sentencia 29/2020, de 20 de enero).
2.- Al no haber probado la parte demandada que los consumidores tuvieran conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos antes de la firmeza de la sentencia que declaró su nulidad, no cabe considerar que la acción de restitución estuviera prescrita (de hecho, ni siquiera había comenzado el cómputo del plazo)”.
La Sala 1ª del TS resuelve además que, en el cómputo del plazo de prescripción de una acción restitutoria de gastos hipotecarios, la normativa sustantiva que debe aplicarse es la del CC (existía debate sobre si en Cataluña debía aplicarse el Código Civil catalán).
Pero también aclara el Tribunal Supremo (en contra de lo que algunos autores afirmaron categóricamente cuando el TJUE dictó la sentencia de 25 de abril de 2024), que el inicio del plazo de prescripción no será siempre desde que hubiera recaído sentencia firme, sino que, conforme ya declaró el propio TJUE en la citada sentencia de 25 de abril de 2024, la entidad bancaria podrá tratar de acreditar que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva.
Es decir, que el inicio del cómputo de la prescripcíon comenzará el día de firmeza de la Sentencia que declare nula la cláusula de gastos, SALVO que la entidad bancaria pueda demostrar que ese concreto consumidor, en ese caso concreto, conoció o pudo conocer esa nulidad con anterioridad a ese día, siendo que, en tal caso, el cómputo del plazo comenzaría en el momento en el que ese consumidor pudo alcanzar tal conocimiento.
Ahora bien, tanto el TJUE como el Tribunal Supremo aclaran que la circunstancia de que en su momento se publicara reiteradamente en los medios de comunicación el hecho de que estas cláusulas habían sido declaradas nulas no significa que los consumidores pudieran conocer la nulidad de sus cláusulas de gastos hupotecarios.
Es decir, que si la banca pretende alegar que, en un caso concreto, el consumidor sí que pudo conocer cabalmente la nulidad de su cláusula de gastos bancarios, deberá accionar una importante prueba acreditativa de ello (piénsese, por ejemplo, en consumidores dedicados profesionalmente a la abogacía o a la banca, quienes difícilmente podrían defender que no pudieron tener constancia de la nulidad de sus cláusulas de gastos en base a esas noticias en su día publicadas en los medios).
¿Cómo y ante quién se puede reclamar?
La devolución se puede reclamar directamente en las oficinas de atención y de reclamaciones de las entidades bancarias, rellenando un formulario en el que se detallan los gastos reclamados, y siempre con sus correspondientes facturas. También es obligatorio presentar las escrituras de la hipoteca.
Si la entidad financiera rechaza la devolución, al consumidor le quedan otras vías. En primer lugar, interponer una reclamación ante los servicios de reclamaciones -o unidades administrativas equivalentes- del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) o la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Si la vía administrativa no funciona, el usuario puede en última instancia acudir a la justicia.
Otra opción es recurrir a las asociaciones de consumidores, como EKA/ACUV o la OCU, que se encargan de recuperar ese dinero del usuario. Primero por la vía extrajudicial, mediante acuerdos con las entidades financieras. Y si esta fórmula no tiene éxito, en los tribunales.
Eso sí, para beneficiarse de la cobertura que ofrecen estas asociaciones hay que hacerse socio. En el caso de la vasca, el precio de la inscripción es de 30 euros, más otros 30 euros en concepto de cuota anual.
CONTACTO y EQUIPO DELTA LEX ABOGADOS
Por último, también se pueden contratar los servicios de despachos de abogados especializados en reclamaciones, tal y como lo son los Letrados que integran el equipo de Delta Lex Abogados.
